Investir dans l’immobilier locatif est une stratégie prisée par de nombreux particuliers souhaitant se constituer un patrimoine et percevoir des revenus complémentaires. Cependant, la fiscalité qui entoure ce type d’investissement est souvent complexe et méconnue. Dans cet article, nous vous proposons de décrypter les différents aspects de la fiscalité immobilière locative, afin d’éclairer votre choix d’investissement.
Les différents régimes fiscaux applicables
Pour les propriétaires bailleurs, il existe trois principaux régimes fiscaux : le micro-foncier, le réel simplifié et le réel normal. Le choix du régime dépend notamment du montant des loyers perçus et des charges à déduire.
Dans le cadre du micro-foncier, réservé aux propriétaires dont les revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 € par an, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué sur les loyers perçus pour tenir compte des charges. Les revenus sont alors imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR).
Le régime réel simplifié concerne quant à lui les propriétaires dont les recettes locatives sont comprises entre 15 000 € et 70 000 € par an. Dans ce cas, toutes les charges réelles sont déductibles des loyers perçus qui sont ensuite soumis à l’IR.
Enfin, si les recettes locatives dépassent 70 000 € par an, le régime réel normal s’applique. Les modalités de déclaration et de déduction des charges sont similaires à celles du réel simplifié, mais des obligations comptables supplémentaires sont imposées aux propriétaires.
Les charges déductibles des revenus fonciers
Sous les régimes réel simplifié et réel normal, les propriétaires peuvent déduire de leurs revenus fonciers diverses charges liées à la gestion et à l’entretien de leurs biens immobiliers. Parmi elles figurent notamment :
- Les intérêts d’emprunt pour l’achat ou la réparation du bien;
- Les travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation;
- Les frais de gestion (gestion locative, assurance loyers impayés, etc.);
- Les taxes foncières;
- Les provisions pour charges de copropriété non récupérables sur les locataires;
Cependant, certaines dépenses ne sont pas déductibles, comme l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou les travaux qui relèvent du remboursement par le locataire (travaux d’embellissement).
La fiscalité des dispositifs d’investissement locatif défiscalisant
Afin d’encourager l’investissement locatif et la construction de logements neufs, l’État a mis en place plusieurs dispositifs fiscaux incitatifs. Parmi les plus connus figurent le Pinel, le Denormandie ou encore le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Le dispositif Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de l’engagement locatif, pouvant aller jusqu’à 21% du prix du logement sur 12 ans. Pour en bénéficier, il faut respecter certaines conditions, comme un plafond de loyer et de ressources des locataires.
Le Denormandie concerne quant à lui les investissements dans l’ancien avec travaux. Les réductions d’impôt sont similaires à celles du Pinel, mais les conditions varient légèrement.
Enfin, le statut LMNP permet aux propriétaires de biens meublés de déduire l’amortissement du bien immobilier ainsi que la totalité des charges liées à la gestion locative. Sous certaines conditions, il est même possible d’être exonéré de cotisations sociales et d’impôt sur les revenus locatifs.
Résumé : une fiscalité complexe mais avantageuse sous certaines conditions
La fiscalité de l’immobilier locatif est un enjeu majeur pour les investisseurs qui souhaitent optimiser leur rentabilité. Entre les différents régimes fiscaux applicables et les dispositifs incitatifs proposés par l’État, il est essentiel de bien se renseigner et d’étudier chaque option en fonction de ses objectifs et contraintes. Un accompagnement par un professionnel de la fiscalité peut s’avérer précieux pour faire les meilleurs choix possibles.