Dans un contexte immobilier tendu, l’achat en viager séduit de plus en plus d’acquéreurs en quête de bons plans. Cette formule, qui permet d’acheter un bien à prix réduit en contrepartie du versement d’une rente viagère au vendeur, présente des avantages indéniables mais comporte aussi des risques. Décryptage d’un dispositif complexe qui ne convient pas à tous les profils.
Qu’est-ce que l’achat en viager ?
L’achat en viager est une transaction immobilière particulière où l’acquéreur, appelé débirentier, achète un bien à un vendeur, le crédirentier, généralement âgé, en lui versant une rente jusqu’à son décès. Le prix d’achat se compose d’un bouquet (capital initial) et d’une rente viagère mensuelle. Le montant de la rente dépend de l’espérance de vie du vendeur, estimée selon des tables de mortalité.
Il existe deux types de viager : le viager occupé, où le vendeur conserve l’usage du bien jusqu’à son décès, et le viager libre, où l’acquéreur peut disposer immédiatement du bien. Selon Maître Jean Dupont, notaire à Paris, « le viager occupé représente environ 80% des transactions en viager ».
Les avantages pour l’acquéreur
L’achat en viager présente plusieurs atouts pour l’acquéreur :
Un prix d’achat attractif : le bien est généralement acheté avec une décote de 30 à 50% par rapport à sa valeur de marché. Cette décote s’explique par l’occupation du bien par le vendeur et l’incertitude sur la durée de versement de la rente.
Un financement étalé dans le temps : l’acquéreur n’a pas besoin d’emprunter la totalité du prix, ce qui facilite l’accès à la propriété. Sophie Martin, conseillère en gestion de patrimoine, explique : « Le viager permet d’acquérir un bien immobilier sans recourir à un crédit bancaire classique, ce qui peut être intéressant pour les personnes ayant des revenus irréguliers ou des difficultés d’accès au crédit ».
Une fiscalité avantageuse : les rentes viagères sont partiellement exonérées d’impôt sur le revenu pour le vendeur, ce qui peut permettre de négocier un prix plus avantageux.
Les risques et inconvénients pour l’acquéreur
L’achat en viager comporte néanmoins des risques non négligeables :
L’aléa sur la durée de versement de la rente : si le vendeur vit plus longtemps que prévu, l’acquéreur peut être amené à payer bien plus que la valeur réelle du bien. À l’inverse, un décès prématuré du vendeur peut être perçu comme un « gain » pour l’acquéreur, ce qui pose des questions éthiques.
L’indisponibilité du bien : dans le cas d’un viager occupé, l’acquéreur ne peut pas disposer du bien tant que le vendeur est en vie. Cette situation peut durer plusieurs années, voire décennies.
Les charges et travaux : selon les termes du contrat, l’acquéreur peut être tenu de payer certaines charges (taxes foncières, gros travaux) alors même qu’il n’occupe pas le bien.
Le risque d’impayé : en cas de difficultés financières, l’acquéreur qui ne peut plus verser la rente s’expose à la résiliation de la vente et à la perte des sommes déjà versées.
Le point de vue du vendeur
Pour le vendeur, le viager présente également des avantages et des inconvénients :
Avantages :
– Un complément de revenus régulier et garanti à vie
– La possibilité de rester dans son logement (viager occupé)
– Une fiscalité avantageuse sur les rentes perçues
Inconvénients :
– La perte de la propriété du bien
– L’impossibilité de transmettre le bien à ses héritiers
– Le risque de voir l’acquéreur ne plus pouvoir payer la rente
Comment bien acheter en viager ?
Pour sécuriser un achat en viager, plusieurs précautions s’imposent :
Bien évaluer le bien : faire estimer le bien par plusieurs professionnels pour s’assurer de sa valeur réelle.
Vérifier l’état de santé du vendeur : bien que délicat, ce point est crucial pour évaluer la durée probable de versement de la rente. Dr. Amélie Durand, médecin gériatre, conseille : « Une évaluation médicale indépendante peut être demandée, avec l’accord du vendeur, pour avoir une vision objective de son état de santé ».
Bien calculer sa capacité financière : s’assurer de pouvoir verser la rente sur le long terme, même en cas de baisse de revenus.
Prévoir des clauses de révision : intégrer dans le contrat des clauses permettant de revoir les conditions en cas d’évolution significative de la situation (dégradation de l’état de santé du vendeur, par exemple).
Souscrire une assurance : certaines compagnies proposent des assurances spécifiques pour couvrir le risque de longévité du vendeur.
Le marché du viager en France
Le marché du viager reste marginal en France, représentant environ 1% des transactions immobilières. Néanmoins, il connaît un regain d’intérêt ces dernières années, notamment dans les grandes villes où les prix de l’immobilier sont élevés.
Selon une étude de la Fédération Française des Professionnels du Viager, le profil type du vendeur en viager est une femme seule de plus de 75 ans, tandis que l’acquéreur est généralement un couple de quinquagénaires cherchant à préparer sa retraite.
Pierre Dubois, économiste spécialisé dans l’immobilier, observe : « Le viager pourrait se développer davantage dans les prochaines années, porté par le vieillissement de la population et les difficultés d’accès à la propriété pour les jeunes générations ».
Perspectives et évolutions du viager
Le viager connaît des évolutions pour s’adapter aux nouvelles réalités du marché immobilier :
Le viager intermédié : des sociétés se positionnent comme intermédiaires entre le vendeur et l’acquéreur, garantissant le versement de la rente au vendeur et proposant une sortie plus flexible à l’acquéreur.
Le viager solidaire : des associations proposent des formules de viager permettant à des seniors modestes de rester dans leur logement tout en bénéficiant d’un complément de revenus.
Le viager mutualisé : des fonds d’investissement achètent plusieurs biens en viager, mutualisant ainsi le risque lié à la longévité des vendeurs.
Ces innovations pourraient contribuer à démocratiser le viager et à en faire un outil plus largement utilisé pour répondre aux enjeux du logement et du vieillissement de la population.
L’achat en viager reste une option immobilière complexe, qui nécessite une réflexion approfondie et un accompagnement juridique solide. Si elle peut représenter une opportunité intéressante dans certains cas, elle comporte des risques qu’il convient de bien mesurer avant de s’engager. Dans un marché immobilier en constante évolution, le viager pourrait trouver sa place comme alternative aux modes d’acquisition traditionnels, à condition d’être encadré et sécurisé pour toutes les parties.